Rufo, ideatore del progetto Fronteparco: «Roma deve puntare su recupero, rigenerazione e prodotti immobiliari di qualità»

«Roma ha ancora enormi potenzialità di sviluppo immobiliare, ma c’è bisogno di lavorare sul piano delle regole. Gli investitori hanno bisogno di certezze su tempi e procedure prima di mettere i soldi su un’iniziativa immobiliare». Carlo Rufo ha un’idea precisa di quello che dovrebbe essere il futuro del real estate della capitale. Imprenditore immobiliare di terza generazione, Rufo è Amministratore di VR Invest, azienda attiva nel settore dello Sviluppo Immobiliare e della gestione di consorzi abitativi, che in 40 anni di attività si è occupata della realizzazione di circa 3000 unità immobiliari, locali e centri commerciali, negozi, interventi di urbanizzazione primaria e secondaria come strade, piazze, scuole, verde pubblico attrezzato, piste ciclabili, illuminazione pubblica reti idriche e gas. A Roma, Rufo e il suo team si sono occupati di importanti interventi fra i quali il Consorzio Unitario Torrino Mezzocammino, la cui realizzazione è partita nel 2000 e che sarà completata nel 2030. Centinaia di unità immobiliari per un valore complessivo di 130 milioni di euro cui si aggiungono opere di urbanizzazione primaria e secondaria, come parchi, piste ciclabili, luoghi di culto e scuole.

Oggi VR Invest è impegnata anche nel quartiere di Grottaperfetta con lo sviluppo di Fronteparco, iniziativa immobiliare composta di tre comparti le cui soluzioni immobiliari sono commercializzate da Coldwell Banker Living Dmore.

Journal: Signor Rufo, Perché VR Invest ha deciso di investire in questa nuova iniziativa?

Rufo: Nella scelta di avviare una nuova iniziativa immobiliare a Grottaperfetta, le caratteristiche del quartiere hanno giocato un ruolo decisivo: buona qualità della vita, la presenza di servizi pubblici e sociali, il trasporto pubblico che permette un facile collegamento con le zone centrali della città, gli ampi spazi per il parcheggio delle auto e il contesto naturale. Quest’ultimo aspetto, in particolare, è stato centrale: gli edifici che realizzeremo affacceranno infatti sulla Tenuta di Tor Marancia, un’enorme area naturale dove è possibile rilassarsi e fare sport.

Journal: A che punto siete?

Rufo: Abbiamo avviato due dei tre lotti di nostra proprietà. Il primo è al 20% di stato avanzamento lavori. Il secondo al 10%. E nei prossimi mesi di quest’anno partirà la realizzazione del terzo lotto.

Journal: Quando sono previste le prime consegne?

Rufo: Nel terzo e nel quarto trimestre del 2023. E prevediamo che nel giugno 2024 l’intera iniziativa immobiliare sarà completata.

Journal: Quali sono le caratteristiche di sostenibilità di Fronteparco?

Rufo: Innanzitutto si tratta di abitazioni gas free, che utilizzano cioè solo energia elettrica. Hanno un’ottima coibentazione e già questo riduce del 25% i consumi privati rispetto a case di vecchia costruzione. Inoltre i pannelli fotovoltaici installati sul tetto degli edifici consentono di azzerare completamente i consumi delle utenze condominiali.

Journal: qual è l’identikit dell’acquirente tipo degli immobili di Fronteparco?

Rufo: Fino ad ora le richieste di acquisto provengono per il 50% da giovani coppie che cercano nuove abitazioni, in particolare bilocali e trilocali. L’altro 50% delle richieste viene da famiglie con figli che magari già possiedono una casa in zona ma che vogliono acquistare trilocali e quadrilocali nuovi e con caratteristiche costruttive e impiantistiche superiori. In entrambi i casi le persone interessate all’acquisto già gravitano in zona o nei quartieri limitrofi.

Journal: Cosa chiedono oggi le famiglie?

Rufo: Rispetto a 10 anni fa chiedono soprattutto appartamenti più grandi possibili in funzione del budget a disposizione. Preferiscono avere una rata del mutuo magari più alta ma vogliono vivere in abitazioni spaziose. Inoltre vogliono case che consumano poco, che non abbiano bisogno di manutenzione per molto tempo e soprattutto che siano inserite in contesti urbani con spazi verdi fruibili. Le vicende degli ultimi anni hanno innescato una profonda riflessione nelle persone rispetto alla qualità della vita e al raggiungimento di una soddisfazione quotidiana fatta anche di piccole gratificazioni. Vivere insieme agli altri, condividere gli spazi pubblici, soprattutto quelli verdi, sentirsi parte di una comunità, è parte essenziale del sentirsi gratificati.

Journal: Cosa pensa della tendenza che vede molte persone lasciare Roma per trasferirsi in provincia?

Rufo: Roma è in termini di estensione il comune più grande d’Europa. Questo comporta che troppo spesso nell’ultimo decennio le nuove iniziative immobiliari siano state realizzate in zona periferiche dalle quali, per raggiungere il centro città si impiega a volte anche un’ora e mezza. Non deve stupire quindi che le persone valutino la possibilità di acquistare, a prezzo notevolmente più basso, nei comuni della provincia, che oltre ad offrire un livello di servizi più alto, paradossalmente sono meglio collegati al centro di Roma.
Per questo noi riteniamo che la sfida dei prossimi anni sia il recupero e la rigenerazione urbana di edifici dismessi in aree centrali della città.

Journal: Come?

Rufo: Innanzitutto stabilendo un dialogo costruttivo con la nuova Amministrazione comunale. La rigenerazione urbana ha un vantaggio anche dal punto di vista del miglioramento dei servizi: il denaro risparmiato in opere di urbanizzazione in zone della città di nuova edificazione sarebbe impiegato per aumentare il livello di comfort negli insediamenti abitativi già esistenti, rendendoli più attrattivi.

Journal: In quali zone di Roma, secondo lei, sarebbe il caso di attuare operazioni di rigenerazione urbana?

Rufo: Penso ad esempio all’area di Roma Est che era stata inizialmente destinata ad ospitare uffici e attività terziarie e industriali. La Palmiro Togliatti, che pullula di sfasciacarozze e che a luglio è stata interessata dal grande incendio di Centocelle. Ma anche il quadrante di Roma Nord, con le aree di Flaminio e Salario.

Journal: Come state affrontando questa fase di incremento dei costi di materiali e servizi nel settore edile?

Rufo: Nel mondo dell’edilizia privata, a differenza che negli appalti pubblici, non esiste un adeguamento automatico normativo in grado di disinnescare tali aumenti. L’attuazione del business plan iniziale diventa senz’altro più complicata, ma io credo che quello che non bisogna fare è scaricare le conseguenze del problema sull’acquirente finale aumentando i prezzi. Le persone già sono preoccupate dall’inflazione galoppante e dagli incrementi dei costi energetici, non possiamo chiedere loro di sopportare costi maggiori, che, per quando ci riguarda, abbiamo assorbito direttamente.

Journal: Per quando prevede la discesa dei costi nel settore?

Rufo: Il mercato tenderà all’equilibrio quando sparirà il Superbonus 110%, un meccanismo che ha innescato una spirale di costi drogati che, se combinati alla difficoltà negli approvvigionamenti dei materiali, sta creando moltissimi problemi.

Journal: Di cosa ha bisogno oggi il settore real estate per affrontare i prossimi anni?

Rufo: Quello che noto nell’ambito dello sviluppo immobiliare è una preoccupante tendenza all’improvvisazione in luogo di un rafforzamento delle professionalità. Un appaltatore non può improvvisarsi progettista e uno sviluppatore non può improvvisarsi ditta edile. Ognuno deve fare bene il suo lavoro. In questo mestiere non c’è spazio per l’improvvisazione. Vorrei vedere più sinergie e meno protagonismi.

Journal: Il real estate italiano ha bisogno di investitori stranieri?

Rufo: Sì. Gli istituti di credito italiani sono sempre più restii a fare sviluppo immobiliare. Per questo è importante avviare interlocuzioni con chi all’estero può e vuole investire nelle nostre città. Roma in particolare ha ancora enormi potenzialità di sviluppo, a differenza di Milano, dove il grande lavoro di rigenerazione urbana e recupero delle aree dismesse è oggi in via di esaurimento. Ma c’è bisogno di lavorare sul piano delle regole. Gli investitori hanno bisogno di certezze su tempi e procedure prima di mettere i soldi su un’iniziativa immobiliare. E la garanzia che una volta avviato il progetto, l’operazione sia completata anche sul fronte infrastrutturale e delle opere urbanistiche. Questo tipo di certezze e garanzie devano però arrivare dalle istituzioni, con le quali noi sviluppatori dobbiamo essere in grado di interloquire.

Journal: A differenza di Milano, Roma non ha mai davvero preso in considerazione lo sviluppo urbano in verticale. Come mai?

Rufo: Colpa di un modo di pensare un po’ arcaico in cui un edificio di 6 piani a Roma è considerato addirittura una torre. Io sono convito che, pur tenendo conto delle sue peculiarità, Roma possa intraprendere uno sviluppo anche in verticale.